משטר מיסוי מקרקעין בשוויץ

משטר המיסוי על נדל"ן בשווייץ משתנה בהתאם לקנטון ולרשות המוניציפאלית שבהם ממוקם הנכס נוכח העובדה ששעורי המס נקבעים בעיקר על ידי הרשויות המקומיות. עם זאת, ישנם עקרונות כלליים החלים ברמה הפדרלית בכלל המדינה.

במאמר זה ניתן סקירה על כלל המיסים החלים על נדל"ן בשוויץ בין ברמה הקנטונאלית/מוניציפאלית  לבין הרמה הפדרלית.

1. סוגי מסי נדל"ן בשווייץ

1.1. מס רכוש (Liegenschaftssteuer/Impôt foncier)

מס רכוש מוטל מדי שנה על עצם הבעלות על נדל"ן וחישובו נעשה לפי שווי השוק של הנכס על ידי הקנטון או העירייה שבהם ממוקם הנכס.
מס זה אינו מיושם בכל הקנטונים אלא רק בחלק מהקנטונים (כגון ז'נבה, ופריבורג) מטילים מס רכוש, בעוד שאחרים (כגון ציריך וצוג) אינם מטילים מס רכוש כללי.
שיעורי מס הרכוש נעים בדרך כלל בין 0.1% ל-0.3% משווי הנכס, אך יכולים להשתנות משמעותית בהתאם למיקום.

1.2. מס הכנסה על שווי שכירות משוער (Eigenmietwert/Valuer locatif)

בעלי נכסים המתגוררים בנכסיהם נדרשים לדווח על שווי שכירות משוער כחלק מהכנסתם החייבת במס. מדובר בסכום רעיוני שהנכס היה יכול לייצר אילו הושכר, גם אם בפועל לא התקבל שכר דירה.
שווי השכירות המשוער הוא בדרך כלל בין **60% ל-70%** משווי השוק של השכירות.
בעלי נכסים יכולים לנכות את ריבית המשכנתא והוצאות התחזוקה מהכנסתם החייבת במס ובכך להקטין את נטל המס הנובע משווי השכירות המשוער.

1.3. מס עושר

שווייץ מטילה מס עושר על שווי נטו של נכסים אישיים, כולל נדל"ן. הבסיס לחיוב במס הוא שווי השוק של הנכס פחות חובות המשכנתא או שעבודים כאשר מס העושר מוטל ברמה הקנטונלית והמוניציפאלית אך לא ברמה הפדרלית.
שיעורי מס העושר משתנים משמעותית בין קנטונים, אך נעים בדרך כלל בין 0.1% ל-1% כאשר לכל קנטון יש מבנה מס פרוגרסיבי, כלומר ככל שהעושר גדל, כך עולה שיעור המס.

1.4. מס רווחי הון על נדל"ן (Grundstückgewinnsteuer/Impôt sur les gains immobiliers)

מס רווחי הון חל כאשר מוכרים נדל"ן בשווייץ, כאמור המס מוטל על הרווח ממכירת הנכס.
המס מוטל ברמה הקנטונלית והמוניציפאלית ומשתנה רבות בין חלקי המדינה.
שיעור המס תלוי במספר גורמים:

הרווח מהמכירה: קרי ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה.

תקופת ההחזקה: ככל שמחזיקים בנכס לתקופה ארוכה יותר, כך יורד שיעור מס רווחי ההון.
בחלק מהקנטונים, המס מופחת באופן משמעותי לאחר החזקת הנכס במשך 10 שנים או יותר.
מס רווחי ההון יכול להיות גבוה עד 30-40% מהרווח, אך הוא יורד עבור תקופות החזקה ארוכות.

1.5. מס העברה (Handänderungssteuer/Impôt sur les mutations)

זהו מס על עצם העברת הבעלות על נדל"ן כאשר הנכס נמכר ואינו מושת ע"י כל הקנטונים.
במקומות שבהם המס חל, הוא מחולק בדרך כלל בין הקונה והמוכר, אלא אם כן הוסכם אחרת.

גם כאן, שיעורי המס משתנים בין הקנטונים, ונעים בדרך כלל בין 1% ל-3% ממחיר המכירה של הנכס.
כאמור בחלק מהקנטונים, כמו ציריך וצוג, אין מס העברה.

2. שיקולים נוספים שיש לקחת בחשבון בעת רכישה/מכירה/השקעה בנדל"ן בשוויץ.

2.1. שונות קנטונלית ומוניציפאלית

מערכת המיסוי הפדרלית של שווייץ קובעת שמיסי נדל"ן יכולים להשתנות משמעותית בין קנטונים ואפילו בין עיריות. לכל קנטון יש את חוקי המס שלו, ולכן יש לעיין בחוקים המקומיים כדי להבין את החיובים הספציפיים.

2.2. מיסי ירושה ומתנה

מס ירושה או מתנה מושת כאשר הנדל"ן מועבר ללא מכירה (למשל, באמצעות ירושה או מתן מתנה). רוב הקנטונים פוטרים יורשים ישירים (ילדים) ממס ירושה, אך יורשים אחרים ממעגל משפחתי מורחב עשויים להיות כפופים למס.

2.3. אמנות למניעת כפל מס

לשווייץ יש אמנות רבות למניעת כפל מס (מעל ל 100), וזאת על מנת למנוע כפל מס על הכנסות ורווחי הון מנכסי נדל"ן.

2.4. ניכויי מס מרכזיים

בעלי נכסים יכולים להפיק תועלת מניכויי מס על ריבית משכנתא אשר ניתנת לניכוי כנגד שווי השכירות המשוער לצורכי מס הכנסה (סעיף 1.2).

הוצאות תחזוקה ניתנות לניכוי, אך רק אם מדובר בהוצאות שמטרתן שימור ערך הנכס (שיפוצים שמטרתם להעלות את ערך הנכס אינם ניתנים לניכוי).

שיפורים לחיסכון באנרגיה, בחלק מהקנטונים ניתן לקבל ניכויים נוספים עבור שיפורים שמטרתם חיסכון באנרגיה.